Leadership éclairé

Générer des rendements durables dans le secteur du logement locatif canadien

Hazelview présente les occasions de placement les plus prometteuses du marché immobilier canadien

Au cours des dernières années, le marché immobilier canadien a connu l'un des réajustements les plus importants des dernières décennies. Les taux d'intérêt ont augmenté à un rythme inédit depuis une génération, les volumes de transactions ont ralenti et les activités transactionnelles sont devenues nettement plus sélectives. Dans ce contexte, les investisseurs se concentrent de plus en plus sur une question fondamentale : quels gestionnaires sont les mieux placés pour générer des résultats plus constants tout au long des cycles du marché?

Cette question reflète une transformation plus large du paysage des placements immobiliers.

Dans le contexte de faibles taux d'intérêt qui a caractérisé une grande partie de la dernière décennie, les rendements immobiliers ont été soutenus par la baisse des taux de capitalisation et la hausse de la valeur des actifs. Dans bien des cas, il suffisait de détenir le bon actif dans le bon marché pour générer de solides rendements.

Les taux de capitalisation se sont ajustés, les coûts de financement se sont normalisés et la valeur des actifs est désormais plus étroitement liée à leur performance opérationnelle sous-jacente. Dans ce contexte, la capacité de générer une croissance durable du résultat d'exploitation net constitue le moteur de rendement le plus fiable.

Dans le secteur canadien du logement locatif construit à cette fin, la réponse repose de plus en plus sur les capacités opérationnelles.

Le logement multifamilial demeure l'une des catégories d'actifs immobiliers les plus résilientes au pays. La demande continue d'être soutenue par la pénurie persistante de logements et les difficultés d'accès à la propriété qui, malgré une certaine amélioration par rapport aux sommets récents, demeurent importantes selon les normes historiques. Cette situation incite de nombreux Canadiens à rester plus longtemps sur le marché locatif.

Parallèlement, les dernières années ont démontré que la résilience du secteur n'est pas automatique. Les performances ont varié, particulièrement durant les périodes de tensions sur les marchés.

Aujourd'hui, ce qui distingue les gestionnaires de placements ne se limite plus à l'accès au capital ou à la capacité de réaliser des transactions à grande échelle. C'est plutôt la solidité de leurs capacités opérationnelles et leur aptitude à intégrer la gestion des placements, l'expertise en développement immobilier et l'exploitation des propriétés au sein d'une stratégie cohérente qui favorise les rendements à long terme.

Le marché canadien du logement locatif se prête particulièrement bien à cette approche. Contrairement à d'autres secteurs de l'immobilier commercial davantage exposés aux cycles macroéconomiques, le logement multifamilial bénéficie de facteurs fondamentaux qui soutiennent une demande durable. Le logement demeure un besoin essentiel, et les propriétés locatives bien gérées peuvent générer des flux de revenus stables, même en période d'incertitude économique.

Toutefois, assurer cette stabilité exige davantage que la simple détention d'immeubles. Cela nécessite une gestion active des communautés résidentielles et une approche disciplinée de la gestion des actifs à long terme.

Pour les portefeuilles multifamiliaux, cela signifie mettre l'accent sur les éléments fondamentaux : une sélection rigoureuse des actifs fondée sur les données, une gestion active, un engagement envers la satisfaction des résidents, des gains d'efficacité opérationnelle à grande échelle et une expertise en développement immobilier qui privilégie la résilience à long terme.

Pour Hazelview, ce modèle intégré a contribué à maintenir des résultats opérationnels relativement stables dans différents contextes de marché, notamment durant l'une des périodes de resserrement des taux d'intérêt les plus marquées de l'histoire moderne. Bien que les conditions du marché aient varié au fil du temps, nous estimons que le portefeuille immobilier multifamilial de base de Hazelview a démontré sa résilience, particulièrement dans les environnements les plus difficiles.

Les investisseurs considèrent de plus en plus que les gestionnaires qui combinent la gestion des actifs, l'expertise en développement immobilier et l'exploitation des propriétés bénéficient d'avantages structurels. Les gestionnaires immobiliers intégrés peuvent réagir rapidement à l'évolution des conditions du marché, mettre en œuvre des améliorations opérationnelles dans de vastes portefeuilles et affecter le capital là où il peut créer le plus de valeur à long terme.

La taille des activités joue également un rôle important. Les gestionnaires qui possèdent une longue expérience dans la supervision de portefeuilles importants et complexes peuvent tirer parti des données opérationnelles, des technologies et des meilleures pratiques développées au fil du temps. Ils peuvent ainsi créer des gains d'efficacité et assurer une constance difficiles à reproduire sans une expérience aussi vaste.

Alors que le marché immobilier canadien poursuit son ajustement, les investisseurs institutionnels reconnaissent de plus en plus l'importance de ces avantages structurels.

Au cours des dernières périodes, les capitaux ont continué d'affluer vers le secteur canadien du logement locatif, attirés par les tendances démographiques favorables à long terme et la stabilité des revenus qu'offre ce secteur. Les caisses de retraite, les bureaux de gestion de patrimoine familial et les investisseurs institutionnels internationaux demeurent actifs dans ce marché.

Plutôt que de miser sur la dynamique du marché ou sur une appréciation à court terme, les investisseurs privilégient de plus en plus les gestionnaires qui possèdent des capacités opérationnelles éprouvées, qui font preuve de rigueur dans l'exécution de leurs stratégies et qui sont en mesure de générer des résultats constants tout au long des cycles du marché.

La prochaine phase des placements dans le logement locatif canadien sera moins définie par la capacité à anticiper les mouvements du marché que par la solidité du modèle intégré de gestion des actifs.